من حسین دقیانوسی ام تحلیلگر و مشاوره اقتصادی، امروز میخواهم یک تحلیل شفاف و کاربردی از بازار اجاره مسکن و مغازه بدهم؛ هم برای کسانی که میخواهند اجاره بدهند، هم برای کسانی که میخواهند اجاره کنند. سوال همیشگی این است: رهن بهتر است یا اجاره؟ بیایید با اعداد و منطق اقتصادی به این سوال پاسخ دهیم.
🔹 ابتدا چند آمار کلیدی در خصوص هزینه نگهداری پول بدم:
- نرخ تورم نقطهبهنقطه (میانگین ۱۲ ماه گذشته): ۵.۴ درصد در ماه
- نرخ متوسط رشد نقدینگی ماهانه: ۳.۸ درصد
- نرخ متوسط سود صندوقهای درآمد ثابت: ۲.۸ درصد در ماه
این اعداد شاید خشک به نظر برسند، اما عصارۀ ماجرای رهن بهتر است یا اجاره هستند.
🔹 فرمولهای رایج در بازار املاک برای مبلغ رهن :
- مبلغ رهن کامل معمولاً باید ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزش ملک باشد. (هرچند در سالهای اخیر این نسبت به کران پایین نزدیکتر شده است.)
- هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن، معادل تقریباً ۳ میلیون تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته میشود.
حالا با این اعداد به سراغ پاسخ برویم:
🔹 برای مستأجران: چرا باید اجاره را به رهن ترجیح دهید؟
پاسخ روشن است: هزینه نگهداری پول نقد برای شما بسیار بالاست. تورم ماهانه ۵.۴ درصد و رشد نقدینگی ۳.۸ درصدی یعنی ارزش پول شما هر ماه بیش از ۳ درصد آب میرود. در حالی که هر ۱۰۰ میلیون تومان رهن، تنها ۳ میلیون تومان از اجاره کم میکند (یعنی ۳ درصد). بنابراین، نگه داشتن پول به صورت نقد و دادن رهن سنگین، به معنای ضرر ماهانه شماست.
اگر پول خود را به جای رهن کامل، در صندوقهای درآمد ثابت یا بازارهای موازی سرمایهگذاری کنید و اجاره بیشتری بپردازید، ارزش داراییتان بهتر حفظ میشود. پول نقد را حبس نکنید؛ با آن فعالانه کار کنید. برای پاسخ به این که رهن بهتر است یا اجاره، یک مستأجر هوشمند باید هزینه فرصت پول خود را محاسبه کند.
چرا بازارهای جهانی در حال ریزش هستند؟
🔹 برای صاحبان ملک (موجران): چرا رهن سنگینتر به نفع شماست؟
ماجرا دقیقاً برعکس است. شما اگر پول رهن را دریافت کنید، میتوانید آن را در بازاری با بازدهی ماهانه بالای ۳ درصد سرمایهگذاری کنید. علاوه بر این، با دریافت رهن بیشتر، ریسک عدم پرداخت اجاره ماهانه توسط مستأجر در شرایط بد اقتصادی را به شدت کاهش میدهید. خیالتان از بابت دریافت پول راحتتر است و اصل پول نیز در دستان شما کار میکند.
رهن بیشتر برای موجر یعنی سود بیشتر، ریسک کمتر. پس اگر از یک موجر بپرسید رهن بهتر است یا اجاره، قطعاً پاسخ دریافت رهن سنگینتر است.
🔹 نکته پایانی و آیندهنگر:
این محاسبات بر اساس نرخهای سال گذشته بود. اگر نرخ بهره بانکی طبق زمزمهها افزایش یابد، بازدهی سرمایهگذاریهای بدون ریسک بالاتر میرود و این شکاف بین «رهن» و «اجاره» برای هر دو طرف بسیار پررنگتر و اقتصادیتر خواهد شد.
در اقتصاد تورمی، هر پولی که بیحرکت بماند میسوزد. چه مستأجر باشید چه موجر، جهت حرکت پول را با تورم تنظیم کنید، نه بر اساس عادتهای قدیمی. پاسخ به این که رهن بهتر است یا اجاره، کاملاً به موقعیت شما (موجر یا مستأجر) و نرخ تورم بستگی دارد.